「管理について権限を有する者」②

 　おはようございます、白髪ゴリです。

今回は「管理について権限を有する者」のPart２という事で

表　管理権限者の代表的な例

のうちの

〇形態

　・所有者からビルを一括して不動産会社等が長期間借り上げて（マスターリース）、管理・運営を行うとともに、借り上げた不動産会社等が第三者に賃貸契約を結び転貸（サブリース）する場合

管理権限者

〇共有部分

　・防火対象物等の所有者

　・ビルを一括して借りる事業主

〇専有部分

　・防火対象物の所有者

　・ビルを一括して借りる事業主との賃貸借契約により入居している事業主

となっています

では、解説は一応、形態のところで書いてはありますが

マスターリース、サブリースとはどのようなものなのか見ていきましょう！

マスターリース・サブリースと言う言葉は不動産投資で主に出てきます

さらっと解説すると

賃貸人が投資マンションなどを一括で賃借人に貸し付けし、次にその賃借人が個別で転借人と転貸借契約を締結するとします。

ここで一旦、賃貸借契約に出てくる人物を簡単にまとめてみます

賃借人（ちんしゃくにん）・・・賃料を払って借りる人
賃貸人（ちんたいにん）・・・・賃料を受けとって貸す人
貸借人（たいしゃくにん）・・・貸す人・借りる人の両方

少しはこれで意味が分かり見やすくなるかもしれません

賃貸借契約は詳しくは民法の分野なのでいつか書けたらいいと思います

話は戻って、こういう、いわゆる、また貸しの場合の時

賃貸人と賃借人の契約をマスターリース契約と言い

賃貸人からみて、賃借人と転借人の契約をサブリース契約と言います

では、サブリースのメリットとデメリットを見ていきましょう

このような契約で一番のメリットは、空室が出たとしても賃貸人の家賃収入に一切影響がない事にあります。

これはそうですよね、賃貸人は賃借人に一室を貸しているのではなく建物を一括で貸しているので空室が出たとしても賃貸人にとっては痛くないですよね。

ただ、空室時のリスクや入居者募集などを管理会社ン殿賃借人が受け持つので、マスターリース契約の賃料よりも、サブリース契約の賃料のほうが高くなります。

マスターリースの契約料＞サブリースの契約料

それとは別に、建物の老朽化や空室の頻繁化などで賃借人から借地借家法第３２条の賃料増減請求権を行使されることがあるという事を検討しなければならない場合もあります。

その対応として、サブリース契約を締結する場合の管理会社はあらかじめ２年間で保険料の見直し(家賃の減額)を行うなど、賃料増減請求権と同じような契約条項を盛り込んだりしています。

賃借人、貸借人、賃貸人、転借人といろいろな言葉が出てきましたし、非常に似たような漢字してるので分かりづらいと思います

建物１つでも様々な人が関わり合って成り立っていますね

誰が管理権限を有しているのか、建物を借りるときに契約書をしっかり確認しておくのも大事だと思います！